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为“担保”民间借贷债权而办理委托公证,受托人出售委托人的房屋的合同是否有效?
发布日期:2022-08-17 17:30    点击次数:107

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……” 恶意串通损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通即委托公证的受托人与买受人(买房人)有共同的侵害委托人(民间借贷债务人)的利益的意思联络,这是主观方面的要求;所谓损害第三人利益,分两个方面:(1)房价过低,一般低于市场价的70%即可认定为过低,即客观上损害了委托人的利益;(2)违背委托人的真实意思,即委托人办理公证委托的真实意思是担保民间借贷的债权的,不是出售房屋,出售了房屋即是损害了委托人的利益。

 

《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十四规定:“民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。      贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低,显失公平的,可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定,即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。        法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。” 北京高院的这个会议纪要的第一部分的逻辑是:首先推定这个公证委托是一个附生效条件的委托,这个生效条件就是委托人未按约偿还借款,此时,即可推定委托人有了卖房还债的意思表示;其次,受托人代理委托人卖房还债,履行自己作为受托人的义务。但是,但书部分(划横线部分)又为保护委托人的权利做了一个180度大转弯的规定。

 

“贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”分为两部分:

 

(1)“贷款人与买受人存在恶意串通行为”对应的是《合同法》第52条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效的规定。恶意串通是主观的,要通过客观来表现出来,这个“客观”一般就表现为房价过低,即低于市场价的70% 。

 

(2)“或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”对应的是《民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件……(二)意思表示真实;……”即如果委托人的真实意思不是卖房,受托人卖房就是(实质上)没有代理权或者超越代理权,就违背了委托人的真实意思,如果买房人对此又是明知或者应知的,合同就是无效的。这其实也是“恶意串通”的表现。

 

如果受托人明知委托公证是为了担保民间借贷的债权,受托人就要为“委托人表示过借款到期不还就卖房”和“借款到期未还”承担举证责任,否则就可以认定受托人卖房是恶意的。如果法院再能够查明买房人也存在恶意,就可以认定受托人和买房人恶意串通,就可以认定合同无效。

 

但是,如果受托人不知道委托公证是为了担保民间借贷的债权,受托人的恶意也就不能得到认定,“恶意串通”自然也就不存在。

 

北京高院的这个会议纪要其实是从“附生效条件的委托”或者“附条件卖房”的逻辑角度来分析和认定合同效力的,这样的合同一般是有效的。但是与此非常接近的委托公证又很容易被认定为担保债权的方式,进而被认定为委托卖房非委托人的真实意思表示。因此,如果没有相应的证据来证明委托人又“附条件卖房”和“条件成就”,房屋买卖合同就很容易被认定为无效。

 

 

附2017.3.5我的一篇文章的正文作为对这个问题的补充:

在民间借贷中,债权人一般都会要求债务人提供担保(抵押,保证等),也有债权人通过委托公证的方式达到“担保”的目的,即让债务人公证委托第三人(一般是债权人的亲朋好友)出售债务人的房屋。这样,在债务人不能按期归还民间借贷本息的时候债权人就可以指示公证委托的代理人出售债务人的房产以偿还债务。出售房屋的合同的效力关系到一系列的法律关系。

 

卖房人(民间借贷债务人)要想证明房屋买卖合同无效需阐释清楚:1、此房屋买卖非其真实意思表示:此房屋买卖的背景是民间借贷(可通过借条、银行转账凭证等证明、还款记录等证明),委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权,卖房人(民间借贷债务人)作此委托公证并无出售房屋的意思【可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明:委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的债权人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款、买房人全款买房、房价明显偏低(低于市场价的70%)、买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等等】;2、买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益:房价明显低于市场价(低于市场价的70%)等。

 

卖房人(民间借贷债务人)也要找到恰当的主张合同无效的法律依据:1、无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为(物权行为)有效,所隐含的合同无效也是指的处分行为无效,并非负担行为(债权合同)。另外,《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。……】。2、非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是,委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”,那么,对该授权范围的解释首先是文义解释,而从文义上理解很明显委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中不包含房屋买卖,或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。3、“恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……” 被委托人(以委托人的名义)与第三人(买受人)签订的房屋买卖合同,如果能够证明第三人并非善意(知道或者应当知道),房价明显偏低【低于市场价的70%,法律依据为《合同法解释二》第十九条:“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”(证明被委托人与第三人恶意串通),就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是,如果第三人是善意的(不知道且不应当知道),则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】,第三人(买受人)可以合法地保有房屋,当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了(不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件)。

 

买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的代理人要想证明合同有效,需分别从自己的角度选择恰当的事实依据:1、买房人主张合同有效的依据:买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价(如果比市场价偏低要说清楚原因,如全款买房等)、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理(如和房东本人联系过等)、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人(卖房人)因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等;2、民间借贷的债权人或委托公证的代理人主张合同有效的依据:民间借贷债权合法有效、债务人(卖房人)未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债(附条件的卖房)、卖房前征得了债务人(卖房人)的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债(如有剩余已转账给债务人)等等。

 

 

 

 

 

案例一:赵某与张某某房屋买卖合同纠纷

 

案情简介:张某某原系北京市丰台区×××区4号楼8层5-802号房屋(即涉诉房屋)的房屋所有权人。2013年11月1日,张某某、蔡××(张某某之夫)(借款人、甲方)与陆××(贷款人、乙方)签订《借款合同》约定,甲方向乙方借款60万元;借款期限自2013年11月1日至2014年3月31日止;利息按银行同期贷款利率四倍。双方就上述《借款合同》办理公证并赋予其强制执行效力。同日,张某某、蔡××(委托人)为张×(张某某之子,受托人)出具《委托书》载明,委托人张某某是位于涉诉房屋的所有权人,蔡××是法定共有权人,二人系夫妻关系;我们同意抵押上述房产;因我们年岁已高,不能亲自前往房管部门办理产权抵押登记及解除抵押登记的相关手续,故委托张×为我们的代理人,代我们办理该房产的提前还款、解除银行及个人抵押手续等事宜;委托期限:自委托之日起至办完事宜为止。同日,张某某、蔡××(委托人)为范某(受托人)出具《委托书》载明,我们同意出售上述房产,因为我们年岁已高,不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续,故委托范某为我们的代理人,在符合依法出售的前提下,代我们办理房屋核验手续,代我们办理该房产的提前还款、解除银行及个人抵押手续,并领取解押后的房产证;代我们以合理的市场价格出售上述房产,代我们办理此房的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、网签合同及解除网签合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续,代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字,代为收取相关售房款及到银行办理提款手续等事宜;委托期限:自2014年4月1日起至上述事宜办完为止。张某某至今未偿还上述借款。

2013年11月7日,张某某与陆××签订《抵押(借款)合同》,根据该合同约定,张某某以涉诉房屋作为抵押物向陆××抵押借款220万元,借款期限自2013年11月7日至2014年4月7日为止,同日张某某本人为陆××办理了涉诉房屋的抵押权登记手续。

2014年11月4日,范某代理张某某与赵某签订了编号为CW284534的《存量房屋买卖合同》,约定赵某购买涉诉房屋,成交价格为1709000元。2014年11月14日,赵某取得涉诉房屋的房屋所有权证。2015年7月,赵某将涉诉房屋出售给案外人段××,涉诉房屋据此登记至段××名下。

原审庭审中,范某称2013年11月,张某某要求借款,张某某名下有房产,但年龄较大,无法办理贷款,考虑清偿能力,陆××要求张某某为张×办理代为抵押的委托书;所以张某某借款60万元,张×借款160万元,张某某为陆××办理220万元的抵押权登记手续。之后张×又以其名义借款30万元。因为涉诉房屋市场价在290万元左右,所以我们就同意再借给张×30万元。故张某某向陆××借款共计250万元。张某某称其只向陆××借款60万元,之后张×后续向陆××借款,但是其不清楚借款数额及是否以涉诉房屋为抵押。赵某称其不清楚张某某与陆××的借款情况,是否借款与其无关。

张某某称2014年10月14日,其前往公证处要求撤销公证委托,但是陆××、范某不同意,双方发生争议并报警,公证处无法办理撤销手续,但是其已向范某作出撤销委托的意思表示。范某称张某某要求撤销委托,因借款尚未偿还,故不同意撤销委托,公证委托书未被撤销。赵某称范某所持手续合法,双方已办理过户,其与范某约定过户之后才支付购房款,如果无法办理过户手续,其也没有损失,所以没有核实张某某与范某关系。

关于买房目的、经过和房屋情况,原审庭审中,赵某称其是经朋友介绍通过买房才认识范某的;购买涉诉房屋没有通过中介,没有看房,因朋友居住在涉诉房屋所在小区,对该小区比较了解;其购买房屋是为了给其父亲换房子,没有看过其他房屋,只是听朋友说有这样一个房,觉得很便宜就买了;购房时没有见过张某某本人,范某提供了房屋产权证书及公证委托书,其认为范某有权出售房屋;现在范某拿着涉诉房屋的钥匙,控制涉诉房屋,范某系替其看管涉诉房屋。对此,张某某认为赵某与范某是朋友关系,赵某未看房,范某未向其告知与赵某签订房屋买卖合同事宜,其于2014年11月19日赵某与陆××前往涉诉房屋收房时才知道房屋被出售。范某认可赵某的陈述,称其持房屋产权证书及公证委托书与赵某签订合同,签订合同之前多次催促张某某偿还借款,并告知其如果不还钱就卖房,但是未向其告知出售方及出售价格。本院审理期间,赵某称其与男朋友于×已相处几年,其男朋友与范某、陆××是铁哥们,赵某和范某、陆××在买房之前并不认识;购房时也去看过同小区同户型的房子;赵某购买房屋是用于投资,在上述情况下就没有去看房。

关于房屋总价款,赵某称与范某除了签订网签合同,另约定房屋总价款为290万元,其中包括契税及相关过户费用, 四海友诚交易有限公司该价格符合当时的市场价格。范某对此予以认可。张某某对此不予认可,其认为当时的市场价格在310万元。双方未提交相应证据予以证明。

关于购房款290万元的支付一节,赵某称2014年11月4日办理过户手续时,范某先行垫付了契税及相关过户费用;2014年11月15日领取房屋产权证后,其向范某一次性支付290万元现金作为购房款,其中包括了上述契税及相关过户费用。赵某申请郭×及魏×以证人身份出庭作证并出示借条原件,郭×及魏×称分别借给赵某100万元及60万元,全是现金给付,没有相关存取款记录,赵某尚未偿还欠款。赵某称剩余130万元是自己的现金,没有相关提取记录。张某某对此不予认可,并称其未收到购房款。范某对此予以认可,赵某一次性支付的290万元全部是现金,上述购房款全部支付给陆××了,没有相关存取记录。

关于房屋的交付,张某某称2014年11月19日,赵某与陆××等10余人到涉诉房屋才告知其房屋已出售给赵某并要求其腾退房屋,现房屋由陆××等人控制。赵某称其持房屋所有权证与陆××前往涉诉房屋收房,现陆××替其看管房屋。范某认可赵某的陈述。本院审理中,赵某称涉诉房屋之所以交由范某、陆××看管,是因其做生意没有时间管理,范某、陆××和其男朋友是铁哥们所以信任他们。

原审庭审中,原审法院通知陆××作为证人到×,陆××称:2013年11月通过范某介绍,张某某向其借款。2013年11月1日,双方签订借款金额为60万元的《借款合同》并办理了公证,同时办理委托张某某之子张×办理抵押及委托范某出售房屋的公证手续;2013年11月7日,张某某与其签订借款金额为220万元的《抵押(借款)合同》,并以涉诉房屋为其办理抵押权登记手续;借款合同到期后,张某某未偿还借款,其多次找张某某要求其偿还借款,张某某不同意偿还借款,且前往公证处要求撤销委托出售及委托抵押的手续;其告知张某某如果无法偿还借款将出售涉诉房屋,但未向张某某告知具体的买房人信息及房价款。2014年11月,其为了出售房屋解除了涉诉房屋的抵押登记。之后,范某代张某某将涉诉房屋出售给赵某,赵某向其支付购房款现金290万元,没有相关存取记录。另在借款时其要求张某某出具欠条以证明借款情况,同时要求张某某出具收到购房款的收条,涉诉房屋出售后,欠条及借款合同已销毁,现提交张某某2013年11月7日出具的收到购房款60万元的收条一张,张×2013年1月1日出具的收到购房款160万元的收条一张,张×2014年1月3日出具的收到购房款30万元的收条一张。张某某只认可借款60万元及其出具的收条,其认为《抵押(借款)合同》只履行了60万元,剩余部分未履行,对于张×出具的收条的真实性无法核实。赵某及范某认可陆××的陈述。

另查,与涉诉房屋相同地段、相同户型、相同类型的房屋,在2014年11月间,市场成交总价介于290万元至300万元之间。

 

 

裁判原文节选

一审【案号:北京市丰台区人民法院(2015)丰民初字第05743号】张某某于2013年11月1日、11月7日与陆××签订了借款协议,又于11月1日当天出具授权委托书委托范某代其出售房屋。结合双方借款经过、委托经过以及双方当事人陈述,可以认定,张某某委托范某出售房屋的行为应为借款行为的担保。另,张某某于2014年10月前往公证处要求撤销对范某的委托书,虽因张某某与陆××、范某发生争执,委托书未被撤销,但张某某作为委托人其解除委托合同的意思表示已十分明确,因委托合同属随时可以解除的合同,故范某以借款未偿还为由不同意撤销委托合同,显属不当。范某在张某某明确表示要求撤销委托书的情况下,仍以张某某的名义对外出售房屋,属代理权终止后的行为,明显存在主观恶意。关于赵某的买房行为,法院认为赵某购买涉诉房屋未进行实地查看;虽范某与赵某均认可房屋总价款为290万元,但未提交相应的书面合同;《存量房屋买卖合同》中未对房屋的交付,逾期交房、过户的违约责任进行约定,赵某亦未提交其他书面补充协议;赵某称在过户后一次性支付给陆××现金290万元,但未提交现金存取记录,亦未对现金来源作出合理解释等行为均有悖常理、也不符合房屋买卖的交易习惯,相关证据无法证明赵某构成主观善意,亦不构成表见代理。综合考虑以上情况,法院认定范某在丧失代理权后,依然代理张某某将涉诉房屋产权过户至赵某名下,侵害了张某某的合法权益,赵某虽基于公证的授权委托书与其签订合同,但在整个交易过程中,确有诸多有悖常理之处,不能视为其主观善意,故范某代理张某某与赵某签订《存量房屋买卖合同》应为无效。据此,原审法院于2015年10月判决:范某以张某某的委托代理人的身×与赵某签订的关于北京市丰台区×××区4号楼8层5-802号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。

 

二审【案号:北京市第二中级人民法院(2016)京02民终691号】本院认为:关于赵某是否系本案适格主体一节,范某代理张某某与赵某签订编号为CW284534的《存量房屋买卖合同》,本案系张某某以范某与赵某恶意串通且范某无代理权限为由起诉要求确认上述合同无效,故赵某作为本案当事人参加诉讼,并无不当。

关于赵某是否系善意购房人一节,新闻中心从购房目的来看,原审期间其陈述是为了给其父换房,本院审理期间陈述系投资,前后陈述不一致;从购房经过来看,其未实地查看过涉诉房屋,且在原审期间陈述未看过其他房屋,本院审理期间陈述看过小区同户型的房屋;从合同内容、房屋价款以及交付情况来看,其与范某虽然称房屋总价款为290万元,但未提交相应的书面合同,而上述《存量房屋买卖合同》中仅记载房屋价款为170余万元,且未对房屋的交付、逾期交房和过户的违约责任进行约定,赵某亦未提交其他书面补充协议;赵某虽称过户后一次性以现金方式付给陆××290万元,但未提交现金存取记录,亦未对现金来源做出合理可信的解释;从房屋交付及控制情况来看,赵某与陆××、范某共同收房,后又将涉诉房屋交由范某、陆××控制;结合赵某所述其男友与范某、陆××之间的关系,本院认为赵某的购房行为存在诸多有悖常理之处,难以认定其系善意购房人。

关于合同效力的问题,民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人或其指定的第三人出售借款人的房屋,贷款人或其指定的第三人在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。本案中,借款人张某某向贷款人陆××借款,并授权陆××指定的范某出售涉诉房屋,后张某某未能还清借款,范某代理其将涉诉房屋出售。涉诉房屋的成交价格,赵某虽主张为290万元,但未提供充分的证据予以证明,故本院依据《存量房屋买卖合同》确认为1709000元;而该价格尚不足市场价格的70%,远低于市场价格,且范某的出售行为系在张某某曾明确表示要求撤销委托书的情况下,故本院认定范某的出售行为并非善意,结合赵某所述其男友与范某、陆××之间的关系以及其有关购房目的、经过、房屋交付和控制、房款给付及来源等陈述,本院认为亦可以认定赵某并非善意购房人,且其应对范某的非善意行为知情。综合上述分析,范某代理张某某与赵某签订的《存量房屋买卖合同》,应为无效。

综上所述,赵某的上诉理由均不成立,其上诉请求,本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费20181元,由赵某和范某各负担10090.5元(均于判决生效后7日内交纳);二审案件受理费20181元,由赵某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

 

 

案例二:附戴A与王A房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:(一)上海市沪太路XXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖情况。系争房屋产权原登记在王A、沈A、王B名下,建筑面积为145.08平方米。抵押权人原为中国民生银行,债权金额分别为人民币(以下币种均为人民币)33万元、24万元。2007年8月21日,出借人曹A(甲方)与借款人王A(乙方)、抵押物共有人沈A、王B(丙方)签订了《房地产借款再抵押合同》,约定借款金额为70万元,月息1.7%,借款期限为2个月,自2007年8月至2007年10月,逾期利息按每日5‰计算;乙方愿以系争房屋不转移占有的方式抵押给甲方,作为借款的担保,丙方作为共有人对此抵押表示同意,并支付合同约定的利息和相关费用等。王A、沈A、王B签署两份《委托书》,委托案外人洪A办理系争房屋抵押、买卖等相关事宜。沈A、王B签署《委托书》,委托王A办理系争房屋抵押事宜。 2007年8月22日,王A、沈A、王B出具收到曹A70万元的收条。上海市长宁区公证处就上述《房地产借款再抵押合同》及《委托书》的签订办理了公证。系争房屋上设立余额抵押,他项权利人为曹A,债权金额为70万元,该抵押于2008年5月16日注销。 2008年5月10日,王A、沈A、王B又向曹A出具收条,收条上载明:今收到曹A首次买房款96万元整,余款在手续交易办理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份证的收条。 2008年5月30日,王A、沈A、王B签署《委托书》,委托李A为代理人,有权以委托人的名义代为签订系争房屋的买卖转让合同、收取所有售房款等事宜,委托期限自2008年6月6日至上述事宜办妥止。王A、沈A、王B与曹A又签订了一份5万元的《借款合同》,借款期限为5天,自2008年5月30日至2008年6月5日。双方约定如发生争议,协商不成时,应提交上海仲裁委员会仲裁。上述委托书及借款合同并经上海市黄浦区公证处公证。 2008年10月17日,李A以王A、沈A、王B的名义与戴A通过案外人上海恒越房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》,约定系争房屋转让价为188万元。附件三约定,买方应于签订买卖合同当日支付定金5万元,2008年10月25日前支付第一笔房款52万元,过户后七日内支付尾款131万元。 2008年10月,戴A与工行签订《房屋担保借款合同(商业)》,贷款金额为131万元,期限为360个月,戴A授权银行将贷款划入出售方指定账户。 2008年12月4日,系争房屋产权过户至戴A名下。2010年,王A、沈A、王B向原审法院提起诉讼,要求确认其与戴A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效,并将系争房屋过户至王A、沈A、王B名下。 (二)资金往来情况。1、王A70万元借款的收取情况如下:2007年8月22日,沈A账户内存入43.1万元;8月23日,王A账户内存入6.6万元。王A表示,曹A除了支付上述两笔钱款外,还给付现金9万元,合计58.7万元,其余作为利息曹A并未实际支付,目前已归还借款8.5万元,但无证据提供。曹A则认为,其实际支付王A70万元,王A至今分文未还。2、曹A96万元买房款的支付情况如下:2008年4月28日、5月7日、5月9日,曹A从工行账户内分别提取了53万元、14万元、31万元,合计98万元;2008年5月6日,曹A上述账户内又存入45万元。曹A表示,由于担心系争房屋被抵债,应王A的要求以现金方式支付96万元用以王A还债。45万元是他人归还给曹A的欠款,与本案无关。王A否认收到96万元,表示因70万元未还清,应曹A的要求书写了96万元的收条,96万元包括之前所借的70万元及利息26万元。如还清96万元,则与曹A的债务全部结清。李A则表示,曹A支付96万元时其在场,但对具体金额不详。3、戴A188万元房款的支付情况如下:2008年10月21日,戴A帐户内存入52万元;同日,戴A帐户内取出52万元;李A帐户内存入52万元;2008年10月24日、10月27日,李A账户内共计取出52万元;2008年12月9日,贷款131万元打入李A账户;12月10日,李A账户内取出131万元。戴A表示,52万元系曹A为归还戴A母亲曹B的欠款而存入戴A账户的。除52万元及131万元房款外,5万元定金以现金方式支付给李A,至此188万元房款全部付清。李A对此表示认可。4、王A中国民生银行贷款的归还情况:2008年11月3日,李A存入王A中国民生银行帐户内8万元现金;2008年11月4日,戴A母亲曹B账户内取出13.8万元,存入戴A账户内(手续由曹A办理);2008年11月5日,戴A以本票形式向王A中国民生银行账户内存入13.8万元(付出行签章一栏写有戴A、曹A的身份证号码,并留有曹A手机号码)。戴A表示,当时委托李A办理相关手续,故将身份证和银行卡交予李A,李A未经戴A同意,从戴A账户内划款为王A归还中国民生银行贷款。李A则称已记不清楚。戴A、李A两人均认可垫付的贷款最终由曹A支付。原审法院另查明,2009年8月12日,戴A诉至法院,要求王A、沈A、王B迁出系争房屋,后撤回起诉。 原审审理中,法院征询曹A是否愿就96万元买房款支付与否进行心理测试,曹A表示拒绝接受该心理测试。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)重字第3号】本案涉及三个法律关系:即王A与曹A之间的债权债务关系;王A、沈A、王B与戴A之间的买卖关系;王A、沈A、王B与李A之间的委托关系。根据查明的事实,就本案的争议焦点分述如下:

 

 1、王A与曹A之间是否存在70万元借款以及该借款是否构成高利贷。首先,该70万元借款办理公证后,王A与沈A账户内有大额资金进帐,王A、沈A、王B亦于2007年8月22日书写过收到70万元的收条;其二,王A自认收到过曹A以现金方式支付的借款,只是对于以现金支付的借款金额有异议,该异议在有大额银行资金进帐且王A、沈A、王B书写过收条的情况下,难以采信,故可认定实际借款即为70万元;其三,王A未提供已归还8.5万元的证据,对该节事实不予采纳;其四,70万元借款约定的利息未超过银行同类贷款利率的四倍,王A也无其他证据可以证明存在高利贷的情形。综上,原审法院认为,曹A实际支付给王A借款70万元,王A并未归还,该借款未构成高利贷。

 

2、2008年5月10日王A、沈A、王B是否收到曹A支付的96万元买房款。甄别交易事实并非必然取决于收条或借条,现实中常见出具了收条但钱款未到帐的情形,尤其是大笔金额的交易,不能仅凭收条来决定。王A、沈A、王B虽出具过96万元的收条,但根据曹A的存取款记录,2008年4月28日至2008年5月9日期间曹A虽陆续提取了98万元,但在2008年5月6日曹A又存入45万元,存取款相抵,曹A所提供的证据不足以证明其在2008年5月10日前取出现金96万元。其次,在借款70万元及5万元时,曹A与王A均办理了公证手续,但在支付金额更大的96万元时,却仅凭王A、沈A、王B出具收条一张,不符合当事人的交易习惯。其三,如曹A确实支付了96万元的买房款,在此之后再支付的5万元也应为买房款,但曹A与王A、沈A、王B签订的却是借款合同,不符合常理。其四,如曹A所述属实(即96万元的房款不包含70万元的借款),其前后三次已支付了171万元,在支付了超过90%房款的情况下,曹A却不签订房屋买卖合同,此举有违正常的买卖程序。其五,曹A拒绝接受心理测试,应当承担举证不能的后果。综上,王A、沈A、王B关于96万元未收取的陈述可信度高于曹A,故难以认定曹A实际支付过上述96万元买房款。

 

 3、李A将188万元房款交予曹A是否得到王A的授权。根据李A的帐目反映,2008年10月24日、10月27日、12月10日,李A账户内共计取出183万元。李A表示,按王A的口头指示,将上述183万元及之前收取的5万元定金,共计188万元交予曹A。曹A对此表示认可,并认可与王A、沈A、王B之间的债务全部结清。王A否认委托李A将房款交予曹A,鉴于李A未能提供王A授权的证据,故原审法院认定李A将188万元房款交予曹A的行为未得到王A的授权。

 

4、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A签订的房屋买卖合同是否有效。首先,戴A是否是真正的购房人。李A在审理中表示,涉案房屋实际是曹A购买,曹A介绍戴A前来购房,并确定房价为188万元,再结合首付款52万元实际由曹A支付一节,可以得出戴A并非真正的购房人,实际上是曹A意欲通过戴A的名义进行房屋买卖,从而达到以房抵债的目的。其次,王A卖房是否是其真实意思表示的问题。王A即便有出售系争房屋以还债的意思,也是以合理的对价出让系争房屋,而不是以系争房屋抵消70万元的借款。即便2008年5月30日的5万元借款有效,在王A仅借款75万元的情况下,却要以价值188万元的房屋去抵债,显然并非王A的真实意思表示。系争房屋的买卖非双方的真实意思表示,也未支付合理对价,买卖合同应属无效。 根据法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。王A、沈A、王B要求将系争房屋产权恢复至其名下,并无不妥,可予准许。房款188万元,其中52万元由曹A出资,李A已给付曹A,故该部分无须再返还,其余的136万元由曹A返还给戴A。王A名下的两笔中国民生银行贷款最终由曹A支付,王A、沈A、王B应返还曹A21.8万元。鉴于70万元与5万元的借款,与本案系不同的法律关系,权利人可另行依法主张。原审法院据此判决:一、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A于2008年10月17日就上海市沪太路941弄4号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、戴A应于判决生效之日起十五日内负责注销设立在上址房屋上的抵押权登记,中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行在贷款债权得以清偿的前提下对注销抵押权登记负协助义务;三、上址房屋的抵押权登记注销后十日内,戴A应协助王A、沈A、王B办理上址房屋产权变更手续,将产权人恢复为王A、沈A、王B(相关费用由王A、沈A、王B与戴A按国家规定各自承担);四、曹A应于判决生效之日起十日内返还戴A136万元;五、王A、沈A、王B应于判决生效之日起十日内归还曹A21.8万元。

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第42号】本院认为,根据查明的事实,本案中王A的确曾经出具过书面的《委托书》,委托李A出售系争房屋。但王A与李A均陈述,在签署《委托书》时,就委托出售系争房屋的价格并未作出明确的约定。此外,正常的房屋买卖应由买卖双方进行价格的协商,而李A代表王A、沈A、王B将系争房屋出售时,并未与买受人就系争房屋的价格予以协商,而是曹A确定买受人为戴A并确定房款的金额,这显然不符合常理。原审法院据此认定系争房屋的买卖非双方的真实意思表示,且未支付合理的对价,符合法律规定,本院予以维持。戴A认为双方买卖合同应为有效,无事实依据,本院不予采纳。至于王A与曹A之间的借款纠纷,王A表示其仅收到58.7万元;而曹A则认为王A于2007年8月收到70万元,2008年5月10日收到96万元;鉴于本案系房屋买卖合同纠纷,故双方对借款的争议可由权利人另行主张,本案对此不做认定。原审法院认定系争房屋的买卖无效后,由戴A协助注销抵押登记、配合办理过户手续以及曹A返还戴A房款,王A、沈A、王B返还曹A房款,符合法律规定,本院予以维持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币21,720元,由上诉人戴A负担10,860元,由上诉人曹A负担10,860元。 本判决为终审判决。