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买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋,卖房人就不能解除合同?
发布日期:2022-08-17 11:57    点击次数:171

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一般而言,买房人的主要合同义务是支付房款。在买房人支付了绝大部分的房款的前提下,卖房人一般不能解除合同。所谓的绝大部分房款,一般应当是超过总房款的80%【法律依据为《合同法》第167条第一款关于分期付款的规定:“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”】。

一般而言,在买房人实际入住了标的房屋后,法院会倾向于判决继续履行合同,以维持法律秩序的稳定,也避免将来执行上的困难。典型案例为上海市奉贤区人民法院(2015)奉民三(民)初字第636号判决、上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第1332号判决。

    但是,如果买房人拒绝或者怠于配合卖房人办理过户手续使得卖房人在约定的期限内不能取得房屋的尾款【或者虽然没有约定尾款的支付时间,但是经卖房人催告(《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”),买房人在合理期限内仍未支付尾款】且该尾款数额超过房屋总价的五分之一,或者使得卖房人其他的比较重要的合同目的不能实现,或者使得卖房人其他的权利受到比较严重的侵害的,卖房人也可以解除合同。所以,不能简单地认为买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋,卖房人就不能解除合同。

附:陈某某诉张某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2012 年3月24日,陈某某、张某某就买卖本市xxxxxx房屋达成一致意思表示。陈某某于2012年3月24日支付张某某定金人民币(下同)50,000 元,4月2日支付张某某320,000元,4月5日支付80,000元。2012年4月5日,陈某某、张某某分别在《房屋买卖合同》上签名,双方持有的合 同内容一致。根据该买卖合同约定,张某某将系争房屋以650,000元价格出售给陈某某,因房屋交易产生的税款、过户费均由陈某某承担;陈某某应在 2012年3月24日前向张某某支付定金(过户完成后自动转为房款)50,000元,于2012年4月5日前支付房款400,000元,于房屋交易完成后 支付余款200,000元;张某某在陈某某支付房款400,000元后向陈某某交付系争房屋,在陈某某付完全部房款后再向陈某某交付阁楼、车库。之后,张龙明即依约向陈某某交付系争房屋。系争房屋于2012年8月20日被核准登记在张某某名下。 2013 年5月17日,陈某某收到张某某通知函,张某某表示陈某某拖延过户损害其合法利益,通知陈某某继续履行双方合同约定,于收到本书面通知之日起30日内,配 合张某某办理产权交易手续并在获得产权凭证后30日内支付房屋余款200,000元,如陈某某确因资金不足,张某某提出合同变更条件为原交易总价调整为 500,000元,张某某的交房义务不再包括6楼阁楼和底楼车库等。 2013 年8月29日,陈某某收到张某某发送的律师函,张某某通知陈某某继续履行双方合同约定,于收到本书面通知之日起10日内,与张某某共同前往浦东新区房地产 登记部门办理房屋审税及产权交易手续,并在获得产权证后3日内支付房屋余款200,000元, 失眠多梦的原因并表示如陈某某在上述期限内继续无正当理由不履行双方合同约定,则双方于2012年3月24日签订的《房屋买卖合同》依法解除,所有不利法律后果由陈某某自行承担。 2013年12月31日,陈某某再次收到张某某的律师函,张某某表示双方于2012年3月24日签订的《房屋买卖合同》已经于2013年9月9日依法解除,陈某某于收到本通知后,于15日内与张某某联系,双方协商返还房屋、退还房款等事宜等。 原审审理中,陈某某请求判令张某某履行合同,协助陈某某办理上海市xxxxxx房屋的过户手续。

裁判原文节选

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第1380号】依 法成立的合同受法律保护。陈某某、张某某各自持有的《房屋买卖合同》虽仅有对方当事人签名,但该两份买卖合同内容一致,系当事人的真实意思表示,于法不悖,该买卖合同于2012年4月5日成立生效,双方均应遵照履行。陈某某依约支付合同约定的部分款项,张某某亦依约履行了房屋交付义务。之后,张某某取得 了系争房屋的产证并及时通知陈某某办理产权过户手续。根据合同约定陈某某在取得房屋产权证后应支付剩余款项,虽配合过户系张某某的义务,但过户时间直接影响到张某某收取房款。陈某某称其当时已做好付款准备,但对此未提供充分的证据予以证明。陈某某称因张某某刻意隐瞒税费金额,导致合同约定由陈某某承担相关 税费,故之后双方就税费问题一直在协商,但对于该陈述,陈某某并未提供证据,且税费问题系税务征收部门依法征收,陈某某可通过向相关部门咨询了解即可得知,新闻中心不存在张某某刻意隐瞒的情形。陈某某在收到张某某通知后,未及时与张某某办理相关过户手续,造成张某某不能及时收取房款,其行为已构成违约。张某某在 陈某某2013年8月29日收到的律师函中已明确表示要求陈某某于收到该书面通知之日起10日内与张某某共同前往浦东新区房地产登记部门办理房屋审税及产 权交易手续,并在获得产权证后3日内支付房屋余款200,000元,并表示如陈某某在上述期限内继续无正当理由不履行双方合同约定,则双方于2012年3 月24日签订的《房屋买卖合同》依法解除,故双方之间的《房屋买卖合同》已于张某某通知履行期届满后即2013年9月9日解除。对于本诉部分,陈某某的诉讼请求难以支持。对于反诉部分,合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失,故张龙 明要求返还系争房屋予以支持。张某某要求没收陈某某支付的定金,原审法院经审查后认为,该定金系双方为保证合同履行而设定,现因陈某某的违约行为导致合同无法继续履行,张某某有权予以没收。在扣除该50,000元定金后的剩余房款张某某应返还陈某某。张某某主张的律师费,缺乏合同及法律依据,不予支持。原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定,于二○一四年五月七日作出判决:一、驳回陈某某的全部诉讼请求;二、张某某与陈某某之间就上海市xxxxxx房屋签订的《房屋买卖合同》于2013年9月9日解除;三、陈某某于判决生效之日起十日内将上海市xxxxxx房屋返还给张某某;四、陈某某支付的定金50,000元归张某某所有;五、张某某于判决生效之日起十日内返还陈某某房款400,000元(已扣除上述第四条中归张某某所有的定金50,000元);六、驳回张某某的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,300元,减半收取5,150元,由陈某某负担;反诉案件受理费减半收取650元,由张某某负担110元,陈某某负担540元。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第1710号 】本 院认为,本案的争议焦点为陈某某是否存在拖延办理过户手续、支付房屋余款的违约行为?张某某是否有权据此要求解除系争买卖合同?对此,根据查明的事实,就系争房屋交易,陈某某已支付了450,000元款项,张某某则已将系争房屋交付给陈某某使用,但双方尚未办理产权过户手续,陈某某有200,000元余款 尚未支付,张某某亦未将附属的阁楼和车库交付给陈某某。在2012年8月20日张某某取得系争房屋产权证后,双方已经具备了办理系争房屋产权过户手续的条件。由于系争买卖合同对双方何时办理产权过户手续以及陈某某在取得产权证后何时支付房屋余款没有明确约定,故张某某在具备履行条件并给予陈某某合理期限的 情况下,有权要求陈某某配合办理过户手续并支付余款。根据查明的事实,张某某曾于2013年5月17日书面通知陈某某于30日内配合其办理产权过户手续、 陈某某在获得产证后30日内支付房屋余款200,000元,因陈某某未予履行,张某某又于2013年8月29日再次致函陈某某,要求陈某某于10日内与张 龙明一起办理产权交易手续并在获得产权证后3日内支付余款,否则系争买卖合同依法解除。由此可见,张某某已经在具备过户条件后通知陈某某履行合同义务并给予了陈某某一定的合理期限,但由于陈某某怠于履行自身义务,故张某某行使合同解除权符合法律规定。就陈某某关于系争买卖合同仅约定张某某有权要求其承担逾 期付款违约责任而无权要求解除合同的主张,本院认为,虽然系争买卖合同第四条违约责任第2项就陈某某逾期付款导致合同解除的时间未作明确约定,但此并非表 明张某某不享有合同解除权。在陈某某经张某某催告后的合理期限内,陈某某不履行合同主要义务的情况下,张某某当然享有法定的合同解除权。虽然陈某某已经支付大部分的房款并已实际入住系争房屋,但配合办理房屋过户手续并支付余款亦是陈某某的主要合同义务,陈某某未在张某某给予的合理期限内履行相应合同义务, 理应承担由此导致的不利后果。就陈某某关于其未履行过户手续等系因双方对税费的承担存有争议所致,但因系争买卖合同对税费的负担有明确约定,故此不能成为陈某某拒绝履行合同义务的正当理由。在双方合同解除的情况下,因张某某交付陈某某的房屋系可直接入住的装修房,陈某某也未提供证据证明其对系争房屋有其他 添附,故原审法院判令陈某某返还张某某系争房屋、在扣除应没收的50,000元履约定金后张某某向陈某某返还房款400,000元,该处理并无不当。由 此,陈某某的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原审判决并无不当,本院予以维持。