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房屋买卖合同未采用书面形式,是否成立?是否有效?
发布日期:2022-08-17 09:16    点击次数:176

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引言:合同是否成立是一个事实判断的过程,合同是否有效是一个价值判断的过程。唯有合同已经成立,才可以谈论其是否有效。房屋买卖合同未采取书面的形式是否成立及生效,关系未签订书面形式的房屋买卖双方利益甚巨。司法实践中,未采取书面形式订立房屋买卖合同的案例不多。但是,对于房屋买卖合同的补充协议或变更协议不采取书面形式的却非常多。如果房屋买卖合同不采取书面形式即不成立或者不生效,则未采取书面形式的补充协议或变更协议不发生效力。这对于房屋买卖双方的利益影响非常大。

一、未采取书面形式的房屋买卖合同成立

《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

《合同法》第10条:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”

《合同法》第32条:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”

看上面的三条法律规定,似乎房屋买卖合同(房地产转让合同)必须采取书面形式,否则合同就不成立。

《合同法》第36条:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”《合同法》第37条:“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”

再看《合同法》第36条、第37条的规定,似乎给这个死规定开了两个口子。但是,这条规定似乎又反证了除了这种情况外,未以书面形式订立的房屋买卖合同不成立。

《合同法》第215条:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”

再看《合同法》第215条的规定,似乎又可以理解为应当采取书面形式而未采取书面形式的合同成立并有效(除非有其他无效的情形),只是对其效力会产生一定的影响。当然,也可以将该条理解为一个特例。

对于《合同法》第36条、第37条情形的未采取书面形式的房屋买卖合同,合同是成立的。对于除《合同法》第36条、第37条情形之外的未采取书面形式的房屋买卖合同,也应当认定为有效。因为,书面形式主要是起到固定证据,规范交易的作用。从这个角度讲,书面形式只是倡导性的,而不是强行性的。不以书面形式签订房屋买卖合同(或补充协议,或变更协议)并不改变当事人意思表示一致这一基本事实,也不会损害社会利益,而且法律也没有必要因为形式上的要件而否认当事人的意思自治。

二、未采取书面形式的房屋买卖合同有效

《合同法》第52条:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》:“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”未采取书面形式并不会绝对地损害国家利益或者社会利益,因此,“应当”采取书面形式的规定并非效力性强制性规定,而是管理性规定。因此,未采取书面形式的房屋买卖合同有效。

附:

案例一:王某某诉张金某等房屋买卖合同纠纷案

案情简介:张金某、张龙某、张红某系张某登之子,张某昕系张红某之女。2003年6月,张某登承租的凌家弄X号公房动迁,张金某、张某登、张红某、张某昕、张龙某(以下简称张金某方)系动迁安置对象,张某登户获得位于上海市浦东新区民同路x弄x号203室安置房(面积69.98平方米)一套。2003年2月,王某某户所有的上海市浦东新区定水路X弄x号私房动迁,安置对象为王某某及其妻子石素兰(二人于2006年离婚)、女儿王芳等九人,安置所得为包括伟业X幢X号302室房屋(即上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋,以下简称系争房屋)在内的三套房屋,该三套房屋的地址均记载于王某某与拆迁人签署的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。张金某方现持有的王某某该次动迁《住房配售单》原件记载,系争房屋的受配人为王某某、石素兰、王芳、崔俊英(系王某某岳母)四人。2004年,王某某在取得系争房屋后即将其交由张金某居住至今,天然气开通手续由张金某办理。2013年6月,王某某办理了系争房屋的《上海市房地产权证》,登记权利人为王某某一人。 另查明,2006年3月,王某某与石素兰签订《自愿离婚协议书》,约定双方所生女儿王芳随母亲石素兰共同生活,双方共有的位于上海市浦东新区南洋泾路、灵山路的两套房屋归女方石素兰所有等内容,但未涉及本案系争房屋。2013年,石素兰曾向法院提起(2013)浦民一(民)初字第12664号民事诉讼,要求确认其与王某某共有的上述两套房屋归石素兰所有,王某某归还灵山路房屋租金,依法分割王某某在夫妻关系存续期间隐匿的其他财产。该案石素兰起诉时曾向法院递交王某某于2003年签订的定水路房屋拆迁补偿安置协议。诉讼中,石素兰撤回了“要求分割王某某在夫妻关系存续期间隐匿的其他财产”的诉讼请求。2013年6月18日,法院出具《民事调解书》,对王某某、石素兰离婚后财产分割作出处理,但未涉及本案系争房屋。 2013年10月,张金某、张某登、张红某、张某昕、张龙某诉至原审法院,要求:1、确认张金某方与王某某就上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋达成的房屋买卖协议有效;2、判令王某某协助张金某方办理上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋的转让过户登记手续。王某某辩称,双方之间并未就上述房屋订立过买卖合同,自己系基于叔侄亲戚关系将房屋免费借给张金某方居住,但其未支付任何购房款,故请求驳回张金某方的全部诉讼请求。本案审理中,王某某称石素兰与王芳虽曾看过定水路房屋的拆迁补偿安置协议,但并不清楚系争房屋具体坐落,所以在离婚协议及离婚后财产分割的诉讼中并未涉及系争房屋。但在本案第二次庭审时,王芳曾到庭陈述知晓系争房屋由张金某等人居住,但不知道房屋被出售给张金某方。审理中,张金某方还递交了上海市浦东新区洋泾街道司法所《来访接待处理单》两份以及上海市浦东新区沪东新村街道伟锦居民委员会《口头协议调解情况记录》一份,以证明双方之间房屋买卖真实。其中2012年11月14日《来访接待处理单》(接待员为黄世伟、周金娣)记载,张金某陈述:“我叔(即王某某)住西镇,我们住东镇,现已均动迁了。上述住房(即系争房屋)分给叔叔的,我家动迁分房困难,叔愿意收我们的动迁款,叔将上述住房给我们,但是当时是期房,不能办手续,现在叔变卦了,当时无手续,04年底办入户,当时是老二(即张龙某)与阿叔王某某帐务手续结清了,2012年5月叔明讲有生变化,不过户给我了,我家困难,老二说共给26万元,但没有收据,住房属于我们,从搬进后,老三(即张红某)离婚带孩子住在一起。”王某某则陈述:“不管怎样阿叔讲话也是算数的,但女儿结婚又离婚,现在没有房子,原来东波路22万,给我7万元,最后又付7.8万元, 四海友诚交易有限公司大概欠5千元左右。……”张金某又陈述:“我跟阿叔协商,再给2万元过户。我们再回去退出是不可能的。原来你讲过户就结束。”2013年1月12日的《来访接待处理单》(接待员为黄世伟)记载,王某某曾陈述:“大房子(即系争房屋)腾出来,小房子(向东新村)一、产权做在金喜名下,二、要22万元的话,动拆迁给我一套房子,否则22万元不返回。……”《口头协议调解情况记录》也记载了2003年双方口头协议以25万元动迁款购买系争房屋,王某某现要求收回房屋等内容。审理中,就上述《来访接待处理单》,法院前往上海市浦东新区洋泾街道司法所向黄世伟、周金娣了解情况。关于2012年11月14日的《来访接待处理单》,黄世伟、周金娣均表示客观记录了当事人陈述,当天系张金某先到,王某某后到。关于2013年1月12日的《来访接待处理单》,黄世伟陈述,当时是张金某与王某某一起到场,张金某称王某某拿了他们22万元动迁款替他们购买系争房屋,但王某某将产证做到自己名下,现要求王某某将房屋过户至张金某名下。王某某对张金某所述并未否认,并提出不将系争房屋过户给张金某,但愿意拿向东新村的房子替换系争房屋,如果张金某同意拿向东新村的房子,则22万元不退还,如果张金某不要房子,则退还22万元。审理中,王某某对上述两份《来访接待处理单》真实性无异议,但称2012年11月14日王某某并不在场,2013年1月12日虽在场,但调解员没有如实记录,内容不予认可。王某某对《口头协议调解情况记录》真实性无异议,但认为其恰恰反映了王某某要求张金某方搬出系争房屋的主张。法院认为,上述两份《来访接待处理单》、《口头协议调解情况记录》均由无利害关系的第三方记录,具备真实性、合法性、以及与本案的关联性,依法予以采信。审理中,张金某方申请证人孙勤学、贾德美、张纯祥、张丽萍、唐春凤、朱龙宝出庭作证。证人孙勤学陈述,其与张金某系老邻居,曾从张金某处得知张金某方向王某某购买了系争房屋。证人贾德美陈述,其系系争房屋所在小区的业委会主任,张金某曾让贾德美开过维修基金缴费证明,并说是叔叔将系争房屋卖给了张金某。证人张纯祥陈述,其与张金某系同事,张金某曾向他说起购买了叔叔的房屋。证人张丽萍陈述,其曾向张金某购买过一套民耀路203室的动迁房,购买时是以一张约16万元的支票支付的房款。证人唐春凤陈述,其与双方都认识,王某某动迁时多分得一套房屋,王某某与张龙某为叔侄关系,多出的一套房屋便以25万元不到的价格出售给了张龙某,张金某家庭将动迁分得的民耀路房屋出售后用支票支付王某某约16万元的房款,后来张龙某又卖掉自己的一套房屋支付了7、8万元的余款。证人朱龙宝陈述,其与王某某系邻居,王某某动迁时委托朱龙宝去和动迁组谈判,并让朱龙宝多争取一套房屋卖给张龙某,售价20余万元。王某某认为证人所述不能证明双方之间的买卖合同关系,也不能证明张金某方实际支付了购房款,王某某确曾找朱龙宝多争取动迁款,但并不是找其多拿安置房。审理中,张金某与王某某均表示,张金某父亲张某登的继父与王某某的父亲王根宝系兄弟关系,故张金某与王某某系叔侄关系。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第37317号】本案主要争议焦点为张金某方与王某某之间关于系争房屋是买卖关系还是无偿借用关系。张金某方认为双方系房屋买卖合同关系,王某某则认为双方系无偿借用关系。法院认为,因双方未订立书面协议,新闻中心故对本案争议法律关系性质只能依据当事人举证证明的其他事实进行认定。王某某在取得动迁安置房屋后即将其交给张金某方实际居住至今长达十年,且未收取张金某方租金,单从这一事实看,张金某方所述购房居住确有可能,但考虑到双方存在一定亲戚关系,亦不能排除王某某念及亲情免费借给张金某方居住的可能。不过,双方于2012年就系争房屋已生纠纷,若确为“免费借住”,则张金某在司法所的陈述显属无端捏造,按照常理,王某某应当立即澄清事实,维护自身权益。然而,王某某并未提出“免费借住”这一对自己最为有利的辩解,不仅没有否认张金某所述,还提出拿向东新村房屋替换、不退还22万元等方案,明显不合常理。另,系争房屋坐落直接记载于王某某定水路房屋的拆迁安置协议之上,王某某前妻石素兰在(2013)浦民一(民)初字第12664号案件起诉时曾将拆迁协议递交法庭,表明石素兰对系争房屋情况知情,但在王某某与其前妻石素兰的离婚协议以及嗣后的离婚后财产分割案件中均未涉及系争房屋,亦与常理不符。因此,王某某关于将系争房屋免费借给张金某方居住的辩解意见,存在诸多疑点,难以令人信服。相反,张金某方关于双方系房屋买卖关系的诉称具有相应的事实依据:张金某方持有系争房屋的《住房配售单》原件,在小产证办理之前,该《住房配售单》为系争房屋的重要权利凭证,买方购买房屋后,卖方将房屋权利凭证交由买方,符合交易惯例;双方在司法所时,张金某陈述了房屋买卖过程,王某某“不管怎样阿叔讲话也是算数的”、用向东新村房屋替换系争房屋等陈述间接认可了双方买卖系争房屋的事实;虽然张金某方申请的部分证人所作陈述为传来证据,但唐春凤、朱龙宝所述为原始证据,且能与张金某方陈述及书面证据相互印证。综合全案证据以及当事人陈述,法院认为,张金某方关于双方系房屋买卖关系的陈述与客观事实更为相符,依法予以采纳,王某某关于双方系免费借用关系的陈述与事实及常理不符,不予采纳。虽然双方未按照法律规定就不动产买卖订立书面合同,但王某某早已交付房屋,履行了合同主要义务,合同成立并生效。关于房款支付情况,虽然张金某方并未提供付款的书面凭证,但王某某在司法所曾自认收取过房款,在长达十年的时间内也未向张金某方催讨过房款,张金某方就付款情况以及未要求王某某出具收据的理由作出了合理解释,且与证人张丽萍的证言相印证,法院依法认定张金某方已经付清全部购房款,王某某应当履行过户房屋的义务。张金某方陈述系用自己的动迁款购买了系争房屋,而系争房屋过户至张金某、张某登、张红某、张某昕、张龙某还是其中哪一个人名下,对王某某权利并无妨害,现均要求将系争房屋过户至张金某、张某登、张红某、张某昕、张龙某名下,法院予以支持。原审法院审理后于二〇一四年八月二十七日作出判决:一、原告张金某、张某登、张红某、张某昕、张龙某与被告王某某就上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋建立的房屋买卖合同关系有效;二、被告王某某应于本判决生效之日起十日内协助原告张金某、张某登、张红某、张某昕、张龙某办理将上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋产权过户至原告张金某、张某登、张红某、张某昕、张龙某名下的手续。案件受理费5,200元,保全费5,000元,均由原告王某某负担。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第2656号 】本院认为,《中华人民共和国合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式,口头形式和其他形式;第三十六条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中,2003年2月,上诉人王某某户三套被安置房屋中的一套即本案系争房屋自2004年起由被上诉人张金某方装修后实际居住、使用至今,现双方为房屋归属发生争议,因此本案的争议焦点为双方之间就系争房屋到底是存在无偿借用还是买卖之法律关系。首先,鉴于房屋价值较大,且房屋系不动产,属于特殊商品,如发生租赁、买卖等情形,应当采用书面形式订立合同,并经房地产管理部门办理相关手续。现本案双方就系争房屋转移、变动未订立合同,导致发生本案争议,双方均有过错,均应吸取教训。其次,双方对自己的主张均有相应依据、有利因素的一面,即对王某某而言,系争房屋来源于王某某户房屋拆迁。而对于张金某方而言,既持有系争房屋的《住房配售单》原件,又自2004年至今长达十年时间实际掌控。但对双方又均有不利因素的一面,即2006年3月王某某与前妻石素兰协议离婚及2013年石素兰诉至法院要求处理房屋、租金等财产时均未涉及系争房屋,这与常理不符,因为对夫妻感情已经破裂、但对夫妻财产都锱铢必较的男女双方而言,其时不可能对一套房屋轻易不作处理,这只能表明该时系争房屋已经不属于王某某与石素兰的家庭共同财产;同时,王某某将系争房屋之外的夫妻共有的二套房屋均归予前妻,其自己无房居住而借居单位,之后又娶妻、生子、房价日益攀高,却甘愿负担巨额资金另行购房,且在情况发生诸多变化的十年时间里,王某某从未主动、积极向张金某方主张收回房屋,也实属不合常理,令人费解。而张金某方一、二审审理中均未提供能够证明自己是购房人的付款凭证或资金来源,也难以令人信服。但综合双方之间仅系一般亲戚,张金某方也未有足以使王某某以长达十年时间无偿借住房屋以报答其恩情之情形存在,同时,一审审理中张金某方提供了大量证人证言以证明双方之间是房屋买卖关系,而王某某在张金某方寻求调解时仅要求对方补付房款或者换房,而未明确否认与张金某方之间存在房屋买卖关系。在此情况下,尽管双方未采用书面形式订立合同,但根据本案双方实际履行情况,一审法院认定王某某与张金某方之间存在房屋买卖关系并作出相应判决,合乎本案事实,本院充分认同,原审判决可予维持。上诉人王某某的上诉请求,依据不足,本院难予支持。

案例二:上诉人冯某某因与被上诉人蒲某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:因政府建设需要,拆迁了蒲某某的房屋,根据相关安置政策,仁怀市人民政府批准蒲某某使用盐津街道城南社区3-罗-2-6安置地块,面积为169.45平方米,并于2013年12月9日获取仁国土资建许国酒新城安置(2013)第01-408号建设用地许可证和仁怀市住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证(编号为(2013)447号)、建设工程规划许可证(编号为(2013)461号),批准其建设规模1186㎡,建筑层数为7层。后蒲某某对其房屋进行了修建。2014年1月,冯某某经人介绍购买蒲某某所修建的第五层一套房屋,双方口头约定,该房屋每平方单价为3080元,原告于2014年1月20日向蒲某某支付订金80000元,蒲某某向其出具了《收条》,其《收条》载明:“今收到冯某某订房金80000元(大写捌万元正),订房地址罗家坝,蒲元奇的房子五层一套,每平方3080元,大写叁仟零捌拾元正。收款人:蒲某某,2014年元月20号。”2015年1月21日,冯某某再次向蒲某某支付房款50000元,蒲某某向其出具了《收条》,其《收条》载明:“今收到冯某某交来五楼购房款50000元,大写伍萬元,收款人:蒲某某,2015年1月21日。”后冯某某认为该房不能办理相关产权手续,双方的买卖合同应属无效,遂诉请确认双方签订的合同无效,由蒲某某返还购房款并承担诉讼费用。一审法院另查明,蒲某某所建房屋主体工程已完工。

裁判原文节选:

一审【案号:贵州省仁怀市人民法院(2015)仁民初字第893号】冯某某的诉讼请求是确认双方订立的房屋买卖口头合同无效及返还购房款130000元。因双方对订立房屋买卖口头合同,支付购房订金及房款共计130000元的事实均不持异议,予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,蒲某某的建房行为取得了相关行政职能部门的批准,其修建行为不违反法律及行政法规的规定。双方所订立的房屋买卖口头合同,不符合合同无效的法定情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,冯某某应承担举证不能的法律后果。为此,冯某某的诉讼请求,理由不成立,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:驳回冯某某的诉讼请求。案件受理费2900元,减半收取1450元,由冯某某负担。

二审【案号:遵义市中级人民法院(2015)遵市法民终字第1158号】本院认为,本案争议的焦点是双方所达成的《房屋买卖合同》是否有效。第一、蒲某某于2013年12月9日获取仁国土资建许国酒新城安置(2013)第01-408号建设用地许可证,仁怀市住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证(编号为(2013)447号)、建设工程规划许可证(编号为(2013)461号),批准其建设规模1186㎡,建筑层数为7层。蒲某某修建房屋的宅基地属于国有土地,所修建房屋也办理了相关审批手续,其房屋属于合法财产,相关法律也没有明确禁止此类房屋不能出卖。第二、冯某某与蒲某某口头达成《房屋买卖合同》,约定由冯某某购买蒲某某所修建的房屋一套(第五层),该房屋每平方单价为3080元,冯某某已经于2014年1月20日和2015年1月21日共计向蒲某某支付款项130000元,双方对此均无异议。由此可见双方是在平等、自愿的原则下所达成的合同,是双方充分发挥意思自治原则所达成的合意,并且已经部分履行。第三、虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。由此可知,合同只有在违反效力性强制性规定时才无效。强制性规范分为效力性强制性规范和管理性强制性规范,效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范;管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范,此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。由于《城市房地产管理法》第38条和第41条相关规定系管理性强制性规范,目的在于规范房屋的交易管理,而非效力性强制性规范。因此,违反上述法条并不影响合同的效力,故冯某某于与蒲某某所达成的《房屋买卖合同》也并不因此无效,属于有效合同。综上所述,冯某某的上诉理由不能成立,本院不予采纳;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当依法予以维持。